買ってはいけない土地の共通点と見分け方

「家を建てよう！」

土地を探していると希望の価格や広さでも「買ってはいけない！買わないほうがいい！」と言われる土地があります。

まずは土地がなければ家は建てられません。

せっかくのマイホームを持つなら、安定した地盤の土地に建てたいですね。

この記事がおすすめな人

購入した土地が、希望の家が建てられなかったり、想定外の費用がかかったりしたら

「こんなはずじゃなかった」と、一生後悔してしまうかも……。

土地を探していくと分かるのですが、セール品のようにお得な土地はありません。

価格が安い土地はなにかしらの特徴をもっています。

家づくりの土台選びで失敗して、一生後悔したくない。

この記事では、買わないほうがいい・買ってはいけない土地についてその特徴と理由を紹介します。

買ってはいけない・買わないほうがいい土地の特徴と理由

災害に弱い土地

買ってはいけない土地・買わない方がいい土地は災害に弱い土地です。

裏山を抱えたり窪地になってる土地は注意です。

日本は災害大国。

いつ地震がきてもおかしくないですし、最近の台風や豪雨は異常です。

• 河川の氾濫、浸水
• 津波、高潮
• 土砂崩れ
• 地盤沈下
• 火災旋風

災害リスクの低い土地であれば、いつ起こるかもしれない災害への不安も最小限で済みます。

今昔マップで確認ができますよ。

周囲よりも低い土地

周りの土地よりも下がった場所にある土地の購入はやめておきましょう。

• 日当たりが悪くなる
• 浸水の危険性がある
• 排水に困難がでてくる
• 建築費用が高くなる可能性がある

などデメリットばかりです。

雨水が敷地に流れ込みやすい！とか

大雨の日にはトイレから水が上がってきた！とか

異常気象の多い今では、そのたびに心配がつきないですよね。

擁壁のある土地

擁壁工事とは？

傾斜のある土地に家を立てる場合、崩落を防ぐために石の壁で固めている工事のことです。

擁壁の耐用年数は20～50年程度です。

擁壁が崩れて被害が発生した場合、持ち主に損害賠償が発生することもあります。

分譲として新しく作られた擁壁だとしても避けたほうが良いでしょう。

擁壁はいつかメンテナンスが必要です、擁壁を作ったり、修復には数百万から数千万単位の費用がかかります。

擁壁が劣化している土地の購入は、絶対にだめです。ここは一歩踏みとどまりましょう。

敷地境界があいまいな土地

敷地境界線があいまいな土地は購入はさけましょう。

新規の分譲住宅ならこんな問題はないです。

古くからあり、境界線があいまいな場合は、要注意です。

その場合は仲介業者に事前に決めてもらうことも必要です。

フェンスやブロック塀がどちらの持ち物か確認しましょう。

購入した直後であるなら不動産会社の説明で細かく覚えているでしょう。

しかし数十年後や相続が発生したときに覚えていないことがほとんどです。

いざ売却となったときに問題が浮き彫りになりトラブルとなる可能性があります。

越境物がある土地

家屋の一部や、ブロック塀、樹木の枝、旧排水管やガス管などが隣地に侵入していることです。

多少の越境であっても建築基準法に引っかかったり、住宅ローンの審査に大きな影響を与えます。

越境物の解消といっても、

屋根の取り壊しや給排水管の移設は、隣地者の同意や費用負担が必要になります。

すぐには解消できなさそうですね。

また草木が大きく越境している場合でも、隣人のマナーも気になりますね。

水はけの悪い土地

シロアリやカビなどの被害が起きやすいです。

また台風などでは浸水する可能性があります。

災害面、衛生面でのデメリットが心配です。

わざわざリスクの高い土地を購入しなくてよいでしょう。

市街化調整区域にある土地

市街化調整地域とは？

自然を守る目的で建物を建てることを制限している地域です。

人口の増加を抑制している地域でもあります。

原則的は住宅は建てられないのですが

以前から宅地として建物が建ててあった場所や、農地でも農地住宅や開発許可を受けている土地なら住宅は建てられることもあります。

ただし購入しても、インフラ整備が遅れている可能性があり、費用面で負担がある可能性もあります。

そうは言っても、わが家は市街化調整区域の土地を購入しています。

メリットも多く感じています。

なんども検討して確認して納得した土地でしたので、それが良かったのだと思います。

私道の権利が付いていない土地

道路には「私道」と「公道」があります。

私道は私有地であるため管理は個人で行います。

• 道路が傷んでボロボロになっても行政は整備はしません
• 安全確認のためのミラーなどは自分で建てます
• 水道管の修理などが必要になったら、私道の共有者全員の同意と費用の負担が必要になります。

また、私道にに持ち分がないと

• 私道保有者とトラブルになった場合、出入りができなくなるリスクがあります。
• 売却時に、私道保有者に通行や掘削の許可を取らないと、最悪は売れない可能性があります

でも、しっかりお隣さんと関係性を作れば問題ないですよ。

隣の建物が傾いている土地

これは決して買ってはならない土地です。

いずれその建物は倒れてくるからです。

傾きが目に見えるなら、倒壊は時間の問題です。

絶対に購入してはいけない土地です。

形がいびつな土地

• 旗竿地
• 三角地
• 変形地

坪数の割には建物を建てられる面積が小さい傾向があります。

特に家の形や間取りに工夫が必要になり、希望通りに家を建てられなかったりします。

土地代が安く抑えられても、その他にかかる費用にお金がかかることも多く、購入には注意が必要です。

希望のハウスメーカーや工務店に事前に相談したほうが良いですね。

変形地は工務店のが得意分野です。

抵当権付きの土地

抵当権とは、ローンが返済できなかった場合の担保のことです。

土地の購入時に、前の購入者の抵当権が残っている場合には決して買ってはいけません。

基本的には不動産会社や工務店が扱う土地には、このような物件はありませんが個人売買のときには注意が必要です。

セットバック条件つきの土地

セットバックとは、建物を前面道路から後退させて建築をすること。

セットバックの必要な理由に、救急車両の通行がしやすいようにする目的があります。

デメリットとして

• 建築面積が小さくなる
• 周囲の道幅が狭い可能性があり、防災性に弱い

セットバックしても十分に建物が建てられる場合や、防災の不安が解消されれば購入しても問題ないでしょう。

買ってはいけない土地・買わないほうがいい土地の見分け方

地盤のチェック方法

• ハザードマップを確認する
• 今昔マップon the webを確認する
• 地名から推測できることもある
• 雨の日のあとに周囲を歩いてみる

近隣環境のチェック法

• 道路からの視線が入り過ぎていないか確認する
• 近隣住民に話を聞いてみる
• 地域のゴミ出し状況を確認する

ハザードマップを確認する

ハザードマップとは災害時に危険とされる場所や災害時の避難場所などを地図にまとめたものです。

ハザードマップを見れば、その地域がどのような災害リスクがあるのかが地図上で分かります。

日本は災害の多い国です。

そのため候補地を見つけてもハザードマップを見ると、何らかの危険地域に該当してしまう可能性があります。

危険なエリアをすべて避けるのは難しく、完璧な土地はなかなか入手できない可能性があります。

リスクを知れば対策をたてることもできますね。

今昔マップon the webをみる

簡単に古地図が見られるサイトもあります。

今昔マップon the webは、調べたい地域の新旧の地形図を左右に表示して見比べられ便利です。

地名から推測できることもある

地名に水を連想させる地名が入っている場合

さんずいを含む漢字が入っている場合

〇〇ヶ丘、〇〇台と新たに地名を変更した場合は古くからの地名が消え、イメージを良くするために付けられた可能性が高いので注意が必要です。

できるだけ安全性の高い地名を選びたいですね。

雨の日あとに周辺を歩いてみる

雨の翌日に土地周辺を歩いてみましょう。水はけの悪い土地が一目瞭然です

• 土地の前面道路は乾いているか
• ブロック塀の側面からの水の染み出しはないか
• 数日たっても道路が乾かない
• 土地のぬかるみは周囲と比べてどうか

水を多く含む地盤は緩みやすいです。

外からみて人目が入りすぎないか確認する

土地周辺をを歩いてみてプライバシーが守られるか、人目に付きすぎないかも確認しましょう

特に角地など人気ですよね

ですが、角地は人目につきやすくプライバシーが丸見えになることも

プライバシー確保のため外構に費用がかかる可能性もあります

周辺住民に話を聞いてみる

実際に話しを聞いてみるのはオススメです。

「土地を購入しようか検討している」と話せば、ほとんどの人が快く話しをしてくれます。

生活面での困りごとを聞くのはもちろんですが、土地に愛着を持たれて暮らしている方も多く、子育てのしやすさ、ひと昔の情景など参考になることがいっぱいです。

また売却前の土地の所有者についての情報も得られるかもしれません。

お隣さんになるかもしれない方の雰囲気も、事前に知る事ができましたよ。

地域周辺を歩いてみる

周辺を朝や夕方など時間帯を変えて歩いてみるのはとても参考になりました。

• ゴミ出しのマナーが守られているか
• 通勤時間帯の交通量や車のスピードはどうか
• 道路の歩きやすさ・ベビーカーを押しやすいか
• 夜間の路上駐車はないか
• 街灯の明るさや人通り

などの確認ができました。

失敗しないために土地探しと並行してメーカーを探そう

家づくりをするのにまずは土地からと考えてしまいがちですが、それは大きな失敗の元です。

いい土地を見つけたと思ったら、

• 建てたいハウスメーカーの工法では、建てられない土地だった
• 思わぬ地盤改良が必要で想定外の費用がかかった

などのリスクに気づけないのです。

土地とハウスメーカーを同時に探しましょう。

メーカーが持っている土地もあります。

また希望の土地がハウスメーカーの工法で建築できるか、建物を含んだ総額など知ることができますよ。

ご希望の土地に出会い、納得して購入できると良いですね。